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致敬前行的力量

40年,改革开放给中国带来了翻天覆地的变化,如今,我们站在新的历史节点上回顾过去,推出纪念改革开放四十周年——致敬前行的力量暨“看见”系列人物专访,寻找每一寸肌肤里都镌刻着新中国成长与探索印记的他们,推动着历史的车轮滚滚向前的他们,期待用他们的眼睛,讲述过去的历史,照亮前行的路。

嘉宾
顾云昌

历任建设部城镇住宅研究所所长、建设部政策研究中心副主任。1998年进入中国房地产业协会工作,任副会长兼秘书长,曾多次参与国家房改政策的研究制订,是国家房改方案的主要起草人之一。90年代参与2000年国家小康住宅科技项目,任产业政策组组长。主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研究”、“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题。两次获得国家科技进步一等奖。

【核心观点】

1、中国1998年的住房制度改革是中国最成功的改革之一,在中国经济从低谷走向振兴的过程中,发挥了重要作用,同时极大地提高了中国城市居民的住房水平,使房地产业成为中国经济的重要支柱产业。

2、房地产业是国民经济重要支柱产业,未来数十年内,这个支柱地位都不会发生变化。

3、中国的房地产市场是否存在泡沫存在很大争议。如果说中国房地产市场存在泡沫,那主要存在于一线或热点二线城市,而从世界范围看,无论是1997年的亚洲经济危机还是2008年的全球金融危机,都与房地产泡沫的破裂脱不了关系,中国曾经发生过局部地区的房地产泡沫破灭,比如海南、温州和鄂尔多斯。

4、与别的国家采取市场手段、金融杠杆来调控市场不同,我国采用的是市场+行政相结合的手段调控,现在行政手段是主要手段。应当充分肯定我国房地产调控取得效果,但是,不是所有的调控能取得好效果,比如我们过去从需求端来进行调控的手段其实很值得商榷。如果不改变现在的土地制度、财政制度,不改变目前政府财政高度依赖土地的局面,价格是控制不住的,房价控制不住,就意味着进入市场的投资投机会很多,就会形成恶性循环。

5、现在要防止房价的上涨,更要防止房价的大幅度下跌,正好处于这么一个非常脆弱的价格区间当中。特别是在宏观经济发生变化的时候,我们要特别关注。我的判断,从销售情况看,2018可能是个小年,到年底商品房交易量增长速度可能是零或者是零以下。2019是个更小的小年,情况不会更好。北京上海的交易量明显下降,这就是下行的标志。

6、如果是刚需,任何时候都是上车的机会,楼市下行是最好的机会。投资选择人口净流入城市。

【谈过往成就】

"中国1998年的住房制度改革是中国最成功的改革之一,在中国经济从低谷走向振兴的过程中,发挥了重要作用,同时极大的提高了中国城市居民的住房水平,使房地产业成为中国经济的重要支柱产业。"

金融界:从上世纪八十年代商品房入市到现在,作为中国经济的火车头,中国的房地产行业迅速发展,体量巨大,但同时也积累了不少矛盾,您怎么看中国房地产行业这么多年的发展?

顾云昌:首先,中国住房制度改革取得突破性进展是在1998年,我把其比作“四个轮子”启动。

一、住房分配制度改革,取消实物分配,推行货币化分配;

二、供应体制改革,针对不同收入的家庭采取不同的供应,为低收入家庭提供廉租房,为中低收入家庭提供经济适用住房,为高收入家庭提供商品房;

三、开放住房二级市场,存量房进入市场交易;

四、房地产金融体制改革,放开购房贷款。

这些政策落地以后,经过一两年的发动期,随着全国信贷的发展,极大地调动了个人购买房产的积极性,之后,住宅项目投资规模迅速增加,极大地推动解决了中国老百姓的住房问题。

其次,房地产行业是国民经济的重要支柱产业,这次改革可以说是中国最成功的改革之一,在中国经济从低谷走向振兴的过程中,发挥了重要作用。

第三,房地产行业对中国城市面貌的改善、对城市化的贡献功不可没。

这是我对这些年房地产行业的简单回顾。

【谈房地产行业地位】

"房地产业是国民经济重要支柱产业,未来数十年内,这个支柱地位都不会发生变化。"

金融界:您刚刚也提到,房地产是宏观经济的一个支柱。那从现在包括未来来看,您怎么定义房地产在国民经济中的地位,它还能称之为是支柱吗?

顾云昌:毫无疑问,房地产行业依然是支柱。

所谓支柱产业是指,对经济贡献5%以上的行业。现在房地产的贡献是是6%左右,所以是重要支柱产业。

不仅如此,除了房地产业本身之外,其上下游产业对经济的贡献合计远远超过20%,甚至30%。这意味着如果房地产衰退,GDP中的20%——30%的增长速度就损失掉了,这是中国的统计口径。

美国现在的房地产对经济的贡献率是13%,对已经是存量市场的美国来说,统计口径主要是消费。如果按照这样的口径,中国房地产行业对经济贡献率不会低于美国,德国日本分别是12%和11%。

我们必须明确一点,在2035年之前,我国的城市化还在快速发展的过程中,房地产行业不能忽视,它依然可以做为经济的火车头。

【谈当下房地产业】

"中国的房地产市场是否存在泡沫存在很大争议。如果非要说中国房地产市场存在泡沫,那主要存在于一线城市,而从世界范围看,无论是亚洲经济危机还是2008年金融危机,都与房地产泡沫的破裂脱不了关系,中国有局部的房地产泡沫破灭,但如果大范围的泡沫破灭之后,那必定是一场灾难。"

金融界:现在一提到房价就会说泡沫,国际上普遍用房价收入比和租金收入比来衡量这个国家房地产行业的泡沫水平,用这两个指标来算的话,我们确实泡沫很大,您怎么看这两个工具?

顾云昌:中国房地产市场有没有泡沫业内存在很大争议。

首先要知道什么是泡沫,泡沫就是资产价格的虚涨,什么叫虚涨?大家定性不一样。泡沫是个一般的说法,学术界的说法是不一致的,但是从社会上说,说北上广没有泡沫,大家肯定是反对的。

什么是房价收入比?我们现在说的房价收入比准确与否要打问号,比较准确的说法是,一套中等档次的房屋和一个中等收入家庭的年收入之比,而我们国家现在没有中等的概念,只有平均的概念。当前既没有中等档次房屋概念,也没有中等收入概念。

易居研究院的一个统计数据显示,在这一轮房价上涨之前,全国平均的房价收入比是七倍左右,北上这样的一线和强二线城市,就在十倍以上,甚至接近二十倍。但是我们现在舆论报道都在大城市,所以房价收入比很高。其实世界上其他大城市这一指标也是很高的,房价都高的离谱。在绝大多数中小城市,其实是基本合理的。

所以,泡沫也不是全国都有的,主要是在发达的一些城市。泡沫的破灭肯定是危机,无论是1997年的亚洲经济危机还是2008年的全球金融危机,都与房地产泡沫的破裂脱不了关系,中国曾经发生过局部地区的房地产泡沫破灭,比如海南、温州和鄂尔多斯。但如果出现全国性的泡沫破灭,结局必定是经济灾难。

【谈调控】

"与别的国家采取市场手段、金融杠杆来调控市场不同,我国采用的是市场+行政相结合的手段调控,现在行政手段是主要手段。应当充分肯定我国房地产调控取得效果,但是,不是所有的调控能取得好效果,比如我们过去从需求端来进行调控的手段其实很值得商榷。如果不改变现在的土地制度、财政制度,不改变目前政府财政高度依赖土地的局面,价格是控制不住的,房价控制不住,就意味着进入市场的投资投机会很多,就会形成恶性循环。"

金融界:其实我们也可以看到中央政府在熨平大城市的泡沫方面做的很多的工作,您能总结下他在这方面做的一些努力和效果吗?

顾云昌:房地产市场是有周期表现的。近二十年住房制度改革以来我们经历了六个完整的小周期,每个周期大概是三年多时间,一年到一年半是下行期,另一半是上行期。上行就是销售增加,房价上涨;下行就是销售减少,房价下降,或者增幅下降。

房地产的波动对经济的影响是比较大的,为了防止过快的上涨和过快的衰退,中央政府要进行调控,调控必然是反周期的,下行的时候要刺激,上行的时候要抑制,市场冷的时候加温,市场热的时候要降温,这就是调控。

与别的国家采取市场手段、金融杠杆来调控市场不同,我国主要是行政手段。

可以看到,不是所有的调控能取得好效果,比如我们主要从需求端来进行调控的手段其实很值得商榷。

金融界:是不是因为炒房的人太多,所以从需求端入手?

顾云昌:中国人为什么热衷于炒房?主要是因为这些年房价上涨过快,炒房获得的回报比一般投资更高。又因为我们缺少其他的投资渠道。炒房是有钱的中产阶层一个重要的投资渠道,房子不是用来炒的,但是要了解为什么会炒起来,炒起来的土壤是什么,不根除土壤,永远都没办法根除表面。

我们刚刚经历了一场去库存的“运动”,总体来看,住房去库存成效很大,主要采取的办法是棚改拆迁的货币化安置,以及其他鼓励居民买房的政策,甚至包括一些地区的购房补贴。还有不少二线城市开展的“人才大战”,其实都是从需求端来调控,来鼓励居民买房。相反,采取限购限售限价等政策,是为了防止房地产市场过热,为了防止炒房,这也是从需求端下手,但是如果处理不好,会使得正常的消费需求也被遏制。

我们不应该单单靠房地产调控来稳定市场,更应该从供给和需求两端来调控,并出台长效机制,使房地产市场保持健康有效发展。

金融界:但是土地供应一直掌握在政府手中,不太愿意放开,供给端似乎很难发力。

顾云昌:地方政府希望土地卖的少一点,价格高一点,但是这是存在矛盾的。如果不改变现在的土地制度、财政制度,不改变目前地方政府财政高度依赖土地的局面,地价是控制不住的,房价也就会控制不住,面粉卖贵了,面包自然会贵。地价推动房价的情况会形成恶性循环,也会滋生出高房价之后的投资投机行为。

根在哪里?其实是我们的土地制度需要改革,现在农村土地可以进入市场,是一股新的可以改变地方政府垄断土地的情况。

但不得不承认,与其他国家依靠存量土地税收来增加财政收入的渠道不同,我国主要是依靠增量土地的土地出让金来弥补税收。如果要改变这种局面,就要求中央政府必要从财税体制改革的角度,来减少地方政府对土地财政的依赖。这应该归属于建立长效机制的一块,当然是不简单的。

金融界:房地产税被认为是让地方政府摆脱土地出让金依赖的重要税种,但是进展似乎一直雷声大雨点小,近期还有比较火的一个空置税,相比较而言,单从征收难度上看,哪一个税种的征收难度小?

顾云昌:空置税的前提是要对房产的是否空置做出界定,但这个其实非常难。

我举个例子,我在城里和郊外各买了一套房,一套用来日常住,一套用来度假用,你怎么界定我哪一套房产属于空置的?界定非空置和空置是有很大难度的。

金融界:刚刚说到这个房产税。您刚刚讲到小周期那一块的时候,您提到我们经历了六个完整的小周期,如果说房价到了现在这样一个阶段的话,未来还会不会复制这样一个周期?因为我们现在在一个下行的通道中。

顾云昌:是,房价肯定是高高低低的,随着周期的变化而变化,这是必然的。

顾云昌:空置税的前提是要对房产的是否空置做出界定,但这个其实非常难。

首先,价格上涨的时候,买房人涌入市场,因为越涨越买,越买越涨,等价格到了高点,就会出现一个阶段的高位盘整。因为价格到一定高位,很难继续上涨,另外购买力也释放的差不多了,这时候就会出现供求关系的相对平稳,紧接着销售放慢随之出现。因为销售能量已经释放的差不多了,房价也在一定高位,买房人就会减少,这时候就会出现供大于求,销售量下降。房价随之松动,就会出现房地产市场下行。

房地产市场下行到一定程度,又会出现新一轮的价格上涨,供求关系随时发生着变化。

房地产市场下行的时候,往往是国民经济下行的时候,为了保证市场的流动性,我们已经采取了中期借贷便利和降准来释放流动性。

金融界:如果是这样一个过程,我是不是可以理解,我们当前严格的调控,会随着经济的变化而变化,特别是在经济下行压力增大的情况下,我们对于房地产的调控会放松。

顾云昌:现在都在说要防止中期借贷便利和降准释放的流动性流入房地产市场,但是有人能保证钱真的不会进去吗?事实上,流入房地产市场的“胡志明小道”依然存在,完全防止流动性流入也不太可能。另外,在应对经济下行的时候,由于地方政府的财政压力,其往往会采取微调来保持房地产市场的现金流,这其实是中央政府和地方政府的博弈。

另外,国家提出了消费升级,房子是一个重要的消费品。房地产的变化不是仅仅看房地产市场本身的周期,政策是房地产市场的一个明显的信号。中国对房地产依赖程度相当大,房地产的消费是老百姓消费当中的主要消费,对应着房地产的财产是老百姓的主要财产,所以对房地产市场价格一定要管住,非常小心,搞不好就要出现大问题。

西方发达国家都出现过房地产泡沫的破灭,我们能保证永远不出问题吗?所以现在房地产市场是非常受关注的。

【谈趋势】

"现在要防止房价的上涨,更要防止房价的下跌,正好处于这么一个非常脆弱的价格区间当中。特别是在宏观经济发生变化的时候,我们要特别关注。我的判断,2018可能是个小年,2019是个更小的小年,情况不会更好。北京上海的交易量明显下降,这就是下行的标志。"

金融界:您提到房地产价格管不好就会出大问题,是否可以理解为,中央的意图是将房价控制在一个区间之内,不会大跌也不会大涨?

顾云昌:现在要防止房价的上涨,更要防止房价的下跌,正好处于这么一个非常脆弱的价格区间当中。特别是在宏观经济发生变化的时候,我们要特别关注。

金融界:近期发生了不少因为降价打砸售楼处的事件,这样一种小范围的降价会不会成为一种常态?

顾云昌:有涨有跌,这是正常的,现在是市场经济,不是计划经济。

金融界:另外一个我们谈房企的话,最近讨论的比较火的就是万科,它一边大喊活下去,一边又大举拿地,这个背后的原因是什么?大房企不断突进的策略,加上融资难的局面,中小房企的市场份额会不会越来越少,房地产市场会不会进入一种寡头的局面?

顾云昌:房地产从过去的黄金时代进入白银时代,它有三个特征:竞争加剧、洗牌加快、利润减薄。现在我们达到了供给的基本平衡,不像过去严重的短缺。而实际上现在已经出现了分化,一线和热点二线城市是供小于求,而大多数中小城市是供大于求的局面。

整体看来,市场正在从卖方市场变成买方市场。

至于房企,因为中国的庞大地域,不太可能形成寡头房企。万科喊出“活下去”的口号,说明它们已经看到现在中国房地产市场的严峻和资金链的缺乏。比如目前销售排行第一的碧桂园,现在要打响“货币回笼战”,已经认识到了房地产市场的紧张。

我的判断,从销售情况看,2018可能是个小年,到年底商品房交易量增长速度大概率是零或者是零以下。2019是个更小的小年,情况不会更好。北京上海的交易量明显下降,这就是下行的标志。

金融界:那您的预测,这个周期什么时候止跌,往上走?

顾云昌:北京上海等一线和热点二线城市的销售和房价都处于下行中,接下来就会看到投资的下行。而在明年下半年或后年才可能看到上行态势,而三四线城市的表现较为滞后,特别是某些四五线城市才刚刚到达这个周期高点。

因为房地产市场就是一条舞动的巨龙,现在龙头已经往下走了,而作为龙尾的三四线城市可能还需要一段时间才往下走。比较领先的指标要看一线城市北京上海的情况,主要是销售,销售是最先行的指标。首先是量上的变化,才是价格的变化,销售的变化带动投资的变化。

【谈楼市投资建议】

"如果是刚需,任何时候都是上车的机会,楼市下行是买房最好的机会,也就是现在这个阶段。投资的话选择人口净流入城市。"

金融界:就目前房产市场来说,如果要您在一线、一线周边、二线的投资价值上给一些建议,您的观点是什么?

顾云昌:如果是刚需,任何时候都是上车的机会,楼市下行是最好的机会,也就是现在这个阶段。

第二,从空间上看,选择产业结构好,环境好,就业机会好的城市。能买到一线城市或是周边,比如大湾区、珠三角,整体上还是有很大发展空间。那里是人口流入的城市,反过来,即使你是大城市,比如东北,可能也不如珠三角的三四线城市,这些人口净流出的城市,就要多注意了。比如之前某些地方的开发商拼命拿土地,但是他们不知道这些地方的购买力已经被掏空了。还有就是房子的品质,追求房子的性价比,挑选性价比好的。

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