华远地产卖地求生
【关注】虽然华远地产暂时无缘直接在中国资本市场上市,市场也无从利用公开信息窥究其实力,但其借壳SST幸福之资本运作还是给了外界对其实力管窥一斑的机会。SST幸福的《吸收合并报告书》及公开信息显示,华远地产自2004年以来,一直在不断出让地产项目。从某种角度讲,华远地产出让土地项目换取收益的方式已让自己身处灰色生存地带。[评论]
华远地产:地产大鳄的另类生存
 虽然任志强掌控的华远地产暂时无缘直接在中国上市,市场也无从利用公开信息窥究其实力到底有几多雄厚的完整真相,但其借壳SST幸福之资本运作还是给了外界对其实力管窥一斑的机会。 [全文][评论]
任志强首次承认房地产销售大降
 华远集团总裁任志强近日首次公开自揭伤疤,表示开发商钱不够的原因之一是房地产行业销售急速下降。这也是开发商首次在公开场合承认整个行业今年销售急速下降。[全文][评论]
华远地产生存模式之问
华远地产自2004年以来不断出让地产项目

  SST幸福的《吸收合并报告书》及有关公开信息显示,华远地产自2004年以来,一直在不断地出让地产项目。

华远地产出让地产项目一览
时间
项目 
合同总价款 
2004年4月29日
建华置地60%的股权
2004年11月1日
建华置地15%的股份
2006年3月14日
新源大厦二期项目
2.8亿元
2006年4月26日
嘉里华远房地产开发有限公司70%股权
1,420万元
2006年7月2日
北京广源利100%的股权,包括股权投资款及华远地产对广源利的投资债权款。
5.8亿元
2007年11月2日
北京野力房地产开发有限公司(下称野力)100%股权,野力拥有光华路SOHO2的项目开发权
7.2亿元
2007年11月2日
千禧地产100%股权,千禧地产的价值在于SOHO北京公馆的项目开发权
14.1亿元
华远持续出让土地恰好发生在国家限制囤地政策出台后

  华远地产持续出让土地项目恰恰发生在《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》及《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》等政策性文件出台之后。这或许说明了华远在短期内没有足够的资金来动工建设,只能靠转让土地增加资金流动。

国家出台政策限制囤地
违规土地
处罚措施 
超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的
从高征收土地闲置费,并责令限期开工、竣工
满2年未动工开发的
无偿收回土地使用权
虽按照合同约定日期动工建设,但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4,且未经批准中止开发建设连续满1年的
按闲置土地处置
华远生存模式之问

  面对华远SOHO2及SOHO北京公馆的转让,一位香港投资者不解地问:“华远地产这么好的项目为什么拱手让给潘石屹?北京CBD的项目土地目前可是已经绝版了!”
  记者对上述香港投资者的发问无言以对,是华远地产的资金链条发生问题还是变相炒作项目牟取不当获利?
  从某种角度讲,华远地产出让土地项目换取收益的生存方式已让自己身处灰色生存地带。

 华远持续出让土地或因紧绷的资金链
华远地产以高负债和资本结构日益不合理换来快速扩张

   据SST幸福2007年年报及2007年2月发布的《重大资产出售暨吸收合并北京市华远地产股份有限公司报告书(草案)》披露,2003-2007年,华远地产资产规模从23亿增至59亿,净利润从0.6亿元猛增至3.1亿元。

华远地产以高负债和资本结构日益不合理换来快速扩张
华远地产财务数据变化
指标
详情 
表明 
资产
负债比率
从2003年的71%增至2007年的82%,股东权益占有息负债比率从2003年0.548降至2006年10月31日的0.313。
资产
周转率
从2003年的0.397急剧降至2007年的0.12
在现有的资本结构下,公司的经营扩张已接近极限。
 
2005年,华远地产的资产周转率为0.278,主营业务收入同比增长了15%,而总资产规模却下降了18%
华远地产在2005年就已经陷入资产扩张无法支持收入增长的苦恼。
负债
2005年流动负债减少了5.4亿,长期负债减少0.8亿。
偿还短期、长期负债令公司资产无法同步扩张。
资产扩张在融资约束下导致负债增长

  江南证券特约研究员杜丽虹博士对房地产上市公司2005年行业财务数据研究发现,国内房地产上市公司的平均资产周转率(销售收入/总资产)仅为0.3倍,这意味着企业要想获得10%的收入增长,就需要30%的资产扩张;资产的扩张在融资约束下(股权融资遭遇瓶颈、预收制度又受到政策限制)只有导致负债的增长。

资产扩张在融资约束下导致负债增长

  于是,随着销售规模的扩张,负债会以更快的速度增长,但企业的负债能力并不是无限的。高负债不仅会导致融资成本上升,更会加剧企业的财务风险,使企业在这个高波动的行业内变得异常脆弱。

华远现金流缺口逐渐加大

  在2004年—2006年10月31日间,华远地产的自有现金流缺口逐渐加大,从2004年的-8.47亿元,猛增至2006年10月31日的-13.5亿。

畸高的主营业务利润率对华远地产来说未必是福

  华远地产主营业务利润率从2006年的37%,增至2007年的70%,似乎公司盈利能力在增强。
  然而,这在杜丽虹博士看来,如此畸高的主营业务利润率对华远地产来说未必是福,她的模拟演算结果还进一步显示,在利润率与周转率之间存在着相互制约与权衡的关系。片面追求利润率不但不能获得高增长,还将导致“负增长”——适中的产品定位和适量的土地储备,才是房地产企业扩张和追赶的捷径。

何去何从:地产巨头一致看淡中国房产
任志强:小型房企与其硬撑 不如低价转让股权

  资金链紧缩正将房地产开发商推向民间高利率融资之路。资金链紧张的房地产公司们正走着一根危险的钢丝。
   北京市华远集团总裁任志强表示,对于小型房地产企业来说,与其硬撑,不如将其股权低价转手。[全文][评论]

任志强:小型房企与其硬撑 不如低价转让股权
王石:房价必然会回调 没有降价的房企会很难受

  王石此前还在公开场合表示,今年房地产调控政策将依旧从紧,开发商的资金供应将持续紧张,房价结构性回调已是必然,甚至有可能出现一定程度的过度回调。
  王石暗示,今年5、6月份尤其关键,部分资金链紧绷的房地产企业能否扛得住本轮周期性调整,不久之后将见分晓。[全文][评论]

 金融界调查
 1.你认为华远地产现是否在靠卖地为生?
 



 2.你认为华远地产为何频频出让地产项目?(可多选)
 




华远地产简介

  1983年,以20万元借款起家,北京市华远经济建设开发总公司开始了创业的历程。1986年,华远经济建设开发总公司开始进入北京房地产业。1987年,华远经济建设开发总公司成立北京市西城区华远建设开发公司,注册资本1500万元。1993年4月,华远集团公司创立北京市华远房地产股份有限公司(“原华远房地产”)。1994年,原华远房地产成功吸收外资入股,由华润集团旗下的华润创业与另外几家外资公司共同组建公司入股原华远房地产,将公司改组为中外合资股份公司。2002年10月,华远地产私募2亿元完成增资扩股,公司资产超过12亿元。2002年12月30日,华远地产完成股份制改组,正式更名为北京市华远地产股份有限公司。华远集团总裁为任志强。

华远董事长任志强简介
任志强

  现任北京市华远地产股份有限公司董事长,华远集团总裁,同时兼任北京市商业银行监事、新华人寿保险公司董事。持有中国人民大学法律硕士学位。自1993年起改组成立了北京市华远房地产股份有限公司,并担任董事长兼总经理。[详细]

链接:相关法规

·关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知
·关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见
·五部门专项清理非法低价出让土地
·国土资源部发布拍卖建设用地新规
·城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

名词解释

  ·资产负债率
  资产负债率是负债总额与资产总额的比例关系。资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的,也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。[详细]
  ·资产周转率
  资产周转率是衡量企业资产管理效率的重要财务比率,在财务分析指标体系中具有重要地位。[详细]

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