囤地大限紧逼碧桂园
  1月7日,国务院办公厅下发《关于促进节约集约用地的通知》,明确土地闲置满两年将无偿收回,土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。同时,政府还将限制囤地企业的市场融资,从资金链上打击其囤地行为。
  据公开资料统计,实际土地储备规模在1000万平方米以上的开发商包括碧桂园、万科、保利和招商地产,仅碧桂园一家的土地储备已4500万平方米。此次《通知》出台后要求今年6月30日前,各省市政府将闲置土地清理处置情况向国务院作出专题报告。以碧桂园为代表的囤地大户将如何应对6月30日的囤地大限?

碧桂园再度启动海外融资计划 拟发债5亿美元
  去年11月未能如愿发债的碧桂园再度启动海外融资计划。[全文][评论]
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 碧桂园囤地状况
碧桂园土地储备4500万平米居内地首位
  上市3个多月,土地储备激增2600万平方米,8月5日,碧桂园宣布纳入总建筑面积约835万平方米的四幅土地,至此,其土地储备总量已高达4500万平方米,成为在国内储备土地最多的开发商。
上市后拿地数量
地点 资金 面积
呼和浩特 1.6亿 266万平米
沈阳   747万平米
塘沽 2.4亿 27万平米
安徽 6.42亿 396万平米
湖北 9.47亿 611万平米
重庆 2.3亿 54万平米
湖南 两幅地块
广东 五幅地块
 拿地调查:碧桂园全国“圈地”背后

  “这些土地都是正规途径拿下来的……内地有中纪委盯着,香港有廉政公署盯着,我可不敢乱来。”大约半年前,一向低调的杨国强面对媒体时难得调侃几句。没想一语成谶,最近两个月来他掌控的碧桂园让频频爆出的土地门弄得灰头土脸。
  瑞银报告称,碧桂园所得土地之最低成本,每平方米只有25元,照此计算这类土地每亩不到2万元。2007年上半年碧桂园年报显示,土地成本占平均销售价格大约7.4%。 地又多,价又低,令人直接联想到的就是拿地中存在“猫腻”。

张家界零地价拿地
   这是张家界风景区保护规划之外的一个缓冲区,此地经张家界市土地交易中心挂牌转让,2007年6月6日,碧桂园竞得成功,转让金额1.18亿元。但知情人士透露,在土地挂牌出让前,湖南省张家界市永定区政府已与张家界高骏投资公司签订了“秘密”协议。据计算,该地块上缴给省政府的仅为成交价款的3.75%,即442.5万元。其余的96.25%。[详细][评论]
重庆长寿湖6300亩土地遭调查

  长寿湖6300亩土地的出让已经远远超过了长寿区能够提供的建设用地的面积。据记者了解,长寿湖与碧桂园签订的6300亩土地,长寿湖方面将不会一次性给碧桂园,这位负责人表示,那样目标太大了,肯定会引起政府部门的注意,而会将这些土地分成十多个项目进行报批。“这样甚至就可以不用上报重庆市局,我们长寿区自己就办了。”[详细][评论]

内蒙古2000亩土地未走招拍挂程序违规
  碧桂园在内蒙古兴安盟科右前旗取得的2000亩土地并未走正当的招拍挂程序。不仅如此,另外2000亩当地政府也可能已经“内定”给碧桂园。据悉,碧桂园拿下的土地,涉及的主要部分都是耕地,另外有小部分的河滩荒地。这其中还有水浇地,是旗里的“保命田”。科右前旗一开发商老总表示,“圈里人都明白这块地没有走招拍挂程序是肯定的。”[详细][评论]
安徽10000亩廉价拿地遭调查

  碧桂园集团下属子公司安徽和县华瑞置业公司,以贱价拿地的形式在和县石杨镇拿地10000余亩。另外,碧桂园还低价“租赁”了当地如山湖水库(3000亩)和吐尔桥水库(800亩)。碧桂园通过协议拿到的10000余亩包括了6000亩国有土地进行房地产开发、2500亩的集体土地为旅游用地,而剩余的1500余亩则列为体育休闲用地。[详细][评论]

 碧桂园集团简介
  碧桂园诞生于1992年,目前已为成功人士营造了十多个“环境优美,配套齐备,星级服务,严密保安”的五星级生活社区:超大型别墅城市凤凰城、清远假日半岛、华南板块大型成熟社区华南碧桂园、广州碧桂园、广佛都市圈超级经典别墅社区顺德碧桂园、碧桂花城、半岛碧桂园、均安碧桂园、荔城碧桂园、凤南花园、五邑碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园等。 集团旗下楼盘个个声名显赫,创造了房地产界引为传奇的经典,被誉为 “南中国居住领域的一面旗帜”。
 碧桂园高速发展之迷
·碧桂园形成了一套清晰有效的业务战略:避开主流市场和有实力的竞争对手,低价买入大片有发展潜力的土地,依靠多元化的物业提升住宅价值,依靠控制全价值链实现低成本快速开发销售,进而快速回款持续发展。
 
·碧桂园在土地判断、快速开发、成本控制、全国扩张和政府关系等方面形成了较强的竞争能力。
 
·碧桂园通过设置多层离岸公司,在组织架构上有效地实现了业务区隔,并便于未来的资本运作。
 
·高管以有政府及专业背景的职业经理人为主。
·低调、亲历亲为和民营企业重个人观察轻考核制度是碧桂园主要的管理风格。[详细]
 开发模式调查:快速开发快速销售能救碧桂园?

  碧桂园开发模式的另一特征,是快速的一体化开发。一次成型,一次配套到位,精装修交房。碧桂园旗下的关联公司几乎囊括了所有和房地产相关的环节,基本全由自己做。据一项分析,碧桂园的项目概念设计一天就可完成,多数项目可以在拿到土地使用权证后几天内开工,且一次开工面积不少于土地面积的50%。为了突出“快”字,碧桂园的定价一向较低,销售快,不压货,产品年度平均积存率仅为2.5%。快速开发快速销售能在两年内开发完4500万平方米的土地吗?

低路品牌定位在盈利能力上未必有好回报
  低路品牌,即产品在一个相对低价类商品中竞争,并且拥有一个较高的相对市场份额。在这个象限内的品牌,其首要目标应当是削减成本,并把节约的资金再投入到进一步的降价中去。凤凰城在销售上是空前成功的,但碧桂园凤凰城市场总监龙尔纲表示“多卖没多赚”。通过低路品牌获得的优势是暂时的、脆弱的,因为没有利润支持的市场份额是一种负担,而非优势。[详细][评论]
碧桂园低价圈地的开发模式有望被打破

  考虑到大宗土地出让不利于市场竞争及市场调控,要合理控制单宗土地出让规模,以增加土地供应的宗数,吸引更多的中小开发商参与竞争,防止形成“垄断”。同时规定,每宗土地的开发建设时间原则上不得超过3年,确保供应出去的土地能够及时开发建设。从这个角度来看,开发商大面积圈地的行为有望得到遏制。[详细][评论]

“酒店+住宅”这一碧桂园通行开发模式软肋
  业界人士称,富力地产、合景泰富等香港上市的粤系房企,同样注重开发酒店及商业配套,但实际操作中大都引进知名酒店管理集团负责管理运营,而碧桂园旗下酒店完全由自己开发管理。“尽管酒店只是碧桂园住宅开发的辅助性业务,但同时运营十多座五星级酒店,需要真正国际级的酒店管理能力,杨国强懂这个吗?”上述人士质疑道。[详细][评论]
 房地产土地囤积及资金沉淀评估报告
  2006年第四季度以来,全国商品房价格出现快速上涨,土地囤积现象也日益引人注目。[详细]

房地产企业开发与购置土地情况
房地产土地囤积及资金沉淀评估报告
  到2007年底,通过规范方式,全国房地产土地囤积面积突破8亿平方米。[详细]
 
按地区分土地囤积情况
房地产土地囤积及资金沉淀评估报告
 资金链调查:碧桂园发债搁浅敲响警钟

  2007年11月初,碧桂园正计划在香港市场发行债券,向亚洲及欧美机构投资者募集最高近15亿美元的资金,所得款项将用于偿还银行15亿港元贷款及支付各新项目的建设资金。碧桂园内部对此次发债寄予厚望,但“土地门”事件负面消息爆发,令碧桂园措手不及,发债进程受阻。此后虽一度宣布提高债券收益率,并将发债额减少至10亿美元,希望以此吸引投资者,但似乎成效不大。最后碧桂园不得不发布公告称,因市场条件转坏而延迟此次发债计划。

碧桂园再融资受阻
  碧桂园在10月29日的公告中称,将进行国际票据的发售,并于10月30日向亚洲、欧洲及美国的国际机构投资者展开了路演。然而发债进程似乎并不顺畅。近日有消息传出,路演已经结束的碧桂园决定暂时搁置约10亿美元的高息票据发行。受此消息拖累,公司11月9日的股价遭受重创,跌幅一度达到5.4%。[详细][评论]
大量拿地导致资金链紧绷 资金需求惊人

  集团计划2007年年底新获得施工许可证建筑面积约为1500万平方米;预期2007年年底在建建筑面积将超过2000万平方米;并预期在2008年新报建及开工的可建建筑面积约为1600万平方米。并称集团产品平均于开工后一至两年内即可达到交付条件。“按照这样的开工要求,碧桂园的资金缺口可想而知。”分析人士说。[详细][评论]

打击囤地影响估值 内资地主股价受压
  受征收土地闲置费新政影响,内资地产股普遍表现疲软。除少部分商业、办公地产开发商股价波动不大或微涨以外,“以地起家”的大部分住宅开发商股价下压。其中,土地储备最为充沛的“地主”碧桂园股价下跌1.30%,上海复地下跌1.96%,富力下跌2.34%,雅居乐下跌1.97%,合生创展下跌0.10%……[详细][评论]
 上市房地产公司囤地一览
 
单位:万平米(截至07年8月)
企业名称 囤地面积 排名
碧桂园 5400 1
富力地产 3110 2
新世界 2400 3
雅居乐 2250 4
世茂房地产 2063 5
万科 2050 6
中海发展 1800 7
绿城中国 1535 8
合生创展 1480 9
瑞安房地产 1400 10
 
 相关法律法规
·五部门专项清理非法低价出让土地
·国土资源部发布拍卖建设用地新规
·城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
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