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  从天津易安事件到佰家地产事件,从中天置业总裁蒋飞携款逃跑到中大恒基董事长刘益良被警方控制的报道,对于房价高涨功不可没的房产中介业已进入了多事之秋。[评论]


房产中介进入多事之秋

中介事件回顾
  2003年11月,坚石公司一夜之间“人去楼空”。法院审查了600多位证人证言,阅了90多份案卷后,认定坚石公司诈骗房主、房客共258对、516人次,诈骗金额3799263元。
  2005年10月22日,佰家经纪公司拖欠600多户业主的近300万元租金被曝光。数十名房主以佰家中介涉嫌诈骗为由向警方报案,“佰家经纪”自2005年3月起已连续4次被点名通报后东窗事发。
  2006年10月,曾经辉煌津门一时的放心中介--天津汇众房地产公司突然一夜之间关门。被汇众公司欺骗的买卖双方超过1000个家庭,涉及资金超过1.5亿元。
  2006年11月30日,天津市最具公信力的企业的天津易安置家房地产经纪有限公司及旗下40多家门店被查封。天津易安置家房地产经纪有限公司曾是2005年度诚信单位、2006年年度房产中介诚信服务5星级单位。
房产中介三大骗术
  ■一类是利用购(租)房者的急切心理和知识缺乏,一房多卖(租),骗取“订金”或卷款逃跑。
  ■另一类是利用房地产市场的信息不对称牟取暴利。例如在房产买卖中,我国有关法律规定,房地产中介应当在销售商品房时提供房源信息、销售价格并表明收取佣金。
  ■一些中介公司挪用客户的资金进行牟利。目前中介公司参与房产交易时,一般都是要求购房者在合同签订的3天内,将首期款。
 ★热点事件之中天置业

 中天置业崩盘最后稻草:兵败深圳炒楼
  11月26日晚,中天置业总裁蒋飞的一位长期合作伙伴表示,蒋飞不仅大量占用客户资金用于炒楼,更以身边亲友和公司员工名义向银行申请购总额或超过2亿元的贷款,最后导致中天置业资金链断裂。 [全文][评论]
[蒋飞可能逃至新西兰 中天长盛浮出水面]
[中天置业高层自曝内幕:蒋飞潜逃有预谋]
[一夜崩盘内幕:像做银行一样做中介很可怕]

  热点事件之中大恒基

 中大恒基董事长已被北京警方控制
  22日,记者从北京警方获悉,中大恒基董事长刘益良被警方控制。该案已由刑侦总队转至海淀警方。但是,刘益良是否涉黑,目前还在调查中。 [全文][评论]
[中大恒基表示刘益良已被免职]
[中大恒基吃差价被判返双倍]
[中大恒基吃差价被判赔4_5万元]


中大恒基董事长刘益良

  热点事件之佰家地产
佰家老总终审获刑两年半
  北京佰家房地产经纪有限公司法定代表人董雪勇背叛有期徒刑两年半。佰家公司在2005年前甚至是最大的租赁代理商。在经营出现问题后,佰家公司拖欠百名业主数百万元,董雪勇却用假名字去办新公司赚钱。[全文][评论]
[北京佰家房地产中介老总被诉拒执罪]
[佰家遭遇200天人事地震 欠万户房主租金]
[佰家中介涉嫌骗租 一天三次当被告]
 ★事件影响
  ·地产中介行业信任度可能受重创
  ·深圳地产中介面临市场寒冬
  ·深圳两成地产中介据称已经关门
  ·深圳现场直击:地产中介行业信任度受重创
 ★揭秘房产中介
  ·揭房产中介黑幕:利润不只是吃差价那么简单
  ·揭开广州地产中介的灰幕盖头
  ·房产中介自爆压抬房价内幕
  ·地产中介网上忏悔:不要相信我们
 ★购买二手房技巧
  ·对付违约涨价 教二手房买家
  ·二手房房款如何有效防风险
  ·二手房户型选择须把握七要点
房产中介调查
 1.您购买二手房或租赁房屋是否通过中介公司?
 


 2.您认为通过中介买卖二手房安全吗?
 


 3.您认为房产中介会推高房价吗
 



 4.中天置业等中介事件曝光后,您对房产中介信任吗?
 



 5.您认为近期深圳房价下跌与房产中介遭遇信任危机有关吗?
 



相关报道


新一轮房产调控

 专题制作:张建锋
 联系电话:58325267
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北京房地产中介行业存在的问题
行业管理不健全 缺乏统一的行业管理
  政府对房地产中介组织的行业管理,一般是借助房地产行业协会进行的。目前的北京房地产业协会,虽设有中介委员会,但由于主管部门对行政管理与行业管理的界限划分不清,管理部门不协调,无法及时了解中介机构的发展状况,以及中介委员会组织不完善,职责不明确等原因,致使工作难以开展。
从业人员素质差 行为不规范
  在房地产中介市场的快速发展过程中,专业人员增长速度落后于行业的发展。如房地产经纪人全国统一的资格考试和认证工作刚进行两次,许多经纪机构存在超范围经营、为促成交易便采取隐瞒真实情况,甚至搞欺诈,致使给当事人造成损失。另外,专业性极强的房地产评估机构也因评估师不能满足需要,依靠评估员进行评估,由于管理不善、监督不力,按客户意愿评估等随意评估现象时有发生。
房地产中介组织法律法规不健全
  有关房地产中介组织的法制建设滞后,缺少有关房地产中介服务的各项法规与配套政策。政策随意性较大,缺乏连续性,导致中介市场不规范。
房产中介经营模式
直营连锁模式   采取直营连锁模式的中介企业中,所有的中介门店都是由公司自己投资建立的,公司对于门店的业务收入和赢利拥有完全的索取权。同时,公司对门店重大事项有完全的经营决策权。如在上房置换公司运作中,门店的重要经营决策都是由公司层面作出的:对各连锁门店的业务流程实施集约化统一管理是由公司的管理中心进行的;对各连锁店的从业人员开展统一培训是由公司的科研培训中心进行的,对各连锁店统一布设“置换物业网络系统”的软硬体配置是由公司的网络中心进行的,各连锁店收缴的客户资料的统一保管也是由公司层面的档案中心进行。对于各连锁门店店长的任命也是由公司进行。完全的经营决策权,使公司对于下属各连锁门店的的管理更为直接有效。
特许加盟连锁模式   采取特许加盟连锁模式的中介企业,实际上是特许人向加盟门店提供特许权(以品牌使用权为主),并给予加盟门店以人员培训、技术支持等方面的指导和帮助,在“特许加盟合同”的框架内,加盟门店拥有独立的经营管理权并自负盈亏。加盟门店由加盟人自己投资建设而非特许人投资。特许人也不享有加盟门店的所有利润,仅获取约定的加盟费和年金(以品牌使用费、设备维护费等名义)和门店业务收入的部分提成。
   一般而言,采取的特许加盟连锁模式的特许人都有着国际背景和知名品牌,其市场定位主要在高档市场上从事中介、代理业务和相关的延伸业务。
直营和加盟混合连锁模式
  1、以直营为主,加盟为辅。该类企业以直营连锁为主,同时也吸收加盟中介门店。对于自营门店,公司拥有完全的所有权和经营决策权;而对于加盟门店,则按照“特许加盟模式”,加盟门店在加盟合同框架下“自主经营、自负盈亏”。这类企业的加盟体系一般处在尝试阶段,加盟企业数量不多,加盟体系规模很小。如智恒拥有120家门店中,直营114家,加盟仅6家。
  2、直营、加盟连锁并行发展。一般采取直营、加盟连锁并行发展的模式,基本是各占50%,连锁规模一般在10到50家业务门店。这类企业一般有国际背景,在局部细分市场上品牌影响力较强。其市场定位主要是高档市场上从事各类房地产咨询、中介、代理服务。
二手房资金监管
建设部联合中国人民银行发布的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》
《通知》三要点
《通知》三影响
   ①确定监管形式为分账户管理:房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户,用于存量房交易结算资金的存储和划转,资金划转通过银行转账方式进行,不得支取现金;
   ②明确资金权属是属于交易当事人:明确该资金独立于房地产经纪机构或交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产,也不属于房地产经纪机构或交易保证机构的负债,其所有权属于交易当事人;
   ③明确资金交付条件和具体方式与房地产经纪合同中的约定一致。
  影响一:有助于平抑二手房价。《通知》正式执行后,资金监管将有助于二手房交易更加透明化和规范化,减少当前房产经纪行业普遍存在的“吃差价”现象,从而可以挤出价格的虚高部分,有助于平抑当前的高房价。
  影响二:不良中介挪用客户交易资金的状况将被终结。由于实施资金监管后,交易资金将被冻结在专用的存款账户,只有在完成经纪合同中约定的条件后,交易资金才会通过银行转账的方式划转给卖方。因此,交易资金监管正式实施后,经纪公司挪用客户资金,乃至“卷款逃跑”等事件将不存在发生的可能,交易资金将得到最有效的保证。
  影响三:切断“现金收房”的源头。资金监管正式执行后,交易资金被冻结,将切断不良中介挪用客户资金用于“现金收房”的资金来源,避免了不良中介赚取差价的可能。
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